Кейс

Капитальный ремонт магазина 600 м² в центре Москвы

Полный ремонт с нуля — снос перегородок, заливка стяжки, полная переразводка электрики, отопление, плитка, ГКЛ, пандус с козырьком. И это всё — под ежедневными визитами участковых, пожарных, миграционных служб и жалобами жильцов с первого же дня. Рассказываем, как мы сдали объект без единого дня задержки.

Фасад продуктового магазина Магнит после капитального ремонта в Москве

После ремонта

Готовый фасад продуктового магазина в центре Москвы — отделка фасада выполнена собственником здания, внутренний ремонт под ключ — наш

Параметры объекта

Объект

Магнит (сетевой ретейл)

Расположение

Отдельно стоящее здание, Москва, центр

Тип ремонта

Капитальный под ключ

Бюджет

2,8 млн ₽

600

м² — полный капитальный ремонт с нуля

28

дней от демонтажа до сдачи объекта

0

дней задержки — сдали точно в срок

Фасад продуктового магазина до капитального ремонта в Москве

До ремонта

Фасад на старте — требовал полного обновления

До ремонта

Состояние помещения на старте — полный демонтаж

С чего всё началось: объект в центре Москвы — это особый случай

Когда нам позвонили насчёт этого объекта, первое, что мы услышали: «предыдущие подрядчики не выдержали — ушли через неделю». Центр Москвы, жилой дом, 600 квадратных метров, полный капитальный ремонт. Сетевой ретейл — значит, дата открытия зафиксирована в договоре аренды с управляющей компанией сети, и её не сдвинуть.

Мы приехали, осмотрели и сразу поняли: здесь будут не только строительные сложности. Жилой дом в центре — это территория, где ремонт ведётся под постоянным «народным контролем». Жильцы звонят во все инстанции не потому что есть нарушения — а просто потому что не нравится шум. И к этому нужно быть готовым. Чаще работы проходят гораздо спокойнее, например, как здесь.

«За 28 дней мы приняли больше проверок, чем за предыдущий год на всех остальных объектах. Участковый, пожарная инспекция, миграционный контроль — иногда по два визита в день. Спасало одно: вся документация была готова заранее, бригада в порядке, нарушений нет.» — Егор Вербин, рук. проекта, Инфитаут

Почему ремонт торгового помещения в жилом доме — это не то же самое, что в бизнес-центре

Типичные проблемы

Жалобы жильцов — остановки работ по звонку из инспекции
Ограничения по шуму: нельзя долбить в выходные и после 19:00
Документы не в порядке — штрафы и простой
Бригада не оформлена — миграционная проверка парализует стройку
Подрядчик «сдаётся» на 2–3 неделе из-за давления
Сроки срываются — штрафы от сетевого заказчика

Как мы работаем

Все разрешения и уведомления подготовлены до старта работ
Бригада полностью оформлена — проверки не страшны
Режим работ — строго в рамках разрешённого времени
Параллельные фронты: пока нельзя долбить — работаем на других участках
Ответственность за срок прописана в договоре
За каждый срыв — штраф по договору: мы принимаем финансовую ответственность

Что входило в капитальный ремонт: объём работ

Когда говорят «капитальный ремонт с нуля» — это значит буквально: вынесли всё, оставили только несущие стены. Дальше начали строить заново.

Демонтаж

Демонтаж — вынесли всё до несущих стен

Демонтаж

После демонтажа — голые стены, старая стяжка снята

Параллельно с демонтажем — закупка и доставка материалов. Нельзя ждать, пока одна бригада закончит: у нас одновременно работали несколько фронтов. Пока одни вывозили мусор — другие уже начинали штробить под электрику.

Полный демонтаж — снос старых перегородок, выноc покрытий, вывоз строительного мусора
Новые перегородки — возведение из ГКЛ по утверждённой планировке (торговый зал + подсобные помещения)
Стяжка пола — заливка цементно-песчаной стяжки по всей площади
Электрика — полная разводка с нуля, более 2 км кабеля, новые электрощиты
Отопление — монтаж системы отопления
Отделка стен — ГКЛ, стеклоткань, покраска (без прямого нанесения краски на штукатурку)
Плитка — укладка в торговом зале и подсобных помещениях
Подсобные помещения — обшивка металлопрофилем (белый), монтаж отбойников из трубы 20×40
Зона разгрузки — устройство пандуса с козырьком (сварка металлоконструкций)

Про стяжку: как ускорили сушку без потери качества

Главный враг сжатых сроков на капитальном ремонте — это ожидание, пока высохнет стяжка. Цементно-песчаная стяжка при обычных условиях сохнет примерно 28 дней (1 день на каждый сантиметр толщины). У нас столько времени не было.

Оптимальные условия для сушки ЦПС-стяжки: температура +20...+25°C, влажность воздуха 60–70%, хорошая вентиляция без сквозняков. При температуре ниже +10°C гидратация цемента резко замедляется, а ниже +5°C — практически останавливается. Именно поэтому даже «поздневесенний» объект требовал прогрева: +10–12°C внутри помещения — это уже пограничная зона.

Дело было в конце мая: на улице не выше +18°C, но внутри необогретого помещения — всего +10–12°C. Мы поставили тепловые пушки и подняли температуру до +20°C. Одновременно накрыли свежезалитую стяжку плёнкой — это замедляет испарение влаги с поверхности, не давая верхнему слою пересыхать быстрее нижнего. Результат: стяжка набрала достаточную прочность для укладки плитки в приемлемые сроки, при этом без трещин и расслоений.

Устройство стяжки пола в продуктовом магазине Москва

Выравнивание стяжки — работаем по маякам

Черновые работы — перегородки и подготовка поверхностей в продуктовом магазине Москва

Параллельно: монтаж ГКЛ-перегородок

Электрика: 2 километра кабеля и новые щиты

Продуктовый магазин — это не офис. Здесь холодильное оборудование, торговое освещение по всему залу, кассовая зона, подсобные помещения. Нагрузка на электрику принципиально другая. Старая проводка для таких нагрузок просто не рассчитана — нужно тянуть всё с нуля.

Только кабеля ушло более 2 километров. Плюс — новые электрощиты, полностью под нагрузку магазина. Всё по проекту, с заземлением, с защитой по группам. Чтобы потом инспекция по электрике не была сюрпризом при сдаче объекта.

Электромонтаж в продуктовом магазине Москва — разводка кабелей и щиты

Электромонтаж — разводка 2 км кабеля, установка щитов

Монтаж системы отопления

Как мы уложились в 28 дней: хронология работ

1

Дни 1–3

Замер, согласование, мобилизация

Детальный обмер всех помещений, согласование планировки и ведомости работ с заказчиком, оформление всех разрешений. Параллельно — заказ материалов и мобилизация бригад. В центре Москвы это требует отдельного внимания: пропуска, согласование вывоза мусора, уведомление управляющей компании дома.

2

Дни 2–7

Полный демонтаж, вывоз мусора

Снос всех старых перегородок, демонтаж полов, вывоз строительного мусора. Объём — несколько десятков тонн. Работа велась в строго разрешённое время, чтобы не давать поводов жильцам для жалоб. Проверки начались с первого рабочего дня — по звонкам жильцов соседних домов. Участковый, пожарная инспекция, миграционный контроль — иногда по два визита в день.

3

Дни 5–12

Черновые работы: штробление, новые перегородки

Штробление стен под электрику и отопление, возведение новых перегородок из ГКЛ по согласованной планировке. Одновременно — подготовка основания под стяжку. Параллельные фронты работы позволяли не терять время даже когда один участок был недоступен из-за режима тишины.

4

Дни 8–14

Стяжка, электрика, отопление

Заливка цементно-песчаной стяжки по всей площади. Для ускорения сушки — тепловые пушки до +20°C и накрытие плёнкой. Одновременно: полная разводка электрики (2+ км кабеля, новые щиты), монтаж системы отопления.

5

Дни 12–20

Отделка стен, потолок, плитка

Отделка стен: ГКЛ, поверх — стеклоткань под покраску (без прямого нанесения краски на штукатурку — это обеспечивает долговечность отделки в торговом помещении). Укладка плитки в торговом зале и подсобных помещениях. Подсобные помещения — обшивка белым металлопрофилем, монтаж отбойников из трубы 20×40. Фасад — наружная отделка и подготовка под вывеску.

6

Дни 18–25

Зона разгрузки, финальная отделка

Устройство зоны разгрузки под приём фуры: сварка металлического пандуса с козырьком. Монтаж светильников, сантехники, доводка всех помещений до чистовой готовности. Установка противопожарных и металлических дверей (давальческий материал заказчика), монтаж входного тамбура.

7

Дни 26–28

Финальная проверка, клининг, сдача

Финальный обход всех помещений, устранение замечаний, профессиональный клининг. Сдача объекта заказчику точно в срок. Ни одного дня задержки — несмотря на 10+ проверок за время ремонта.

Черновые строительные работы в продуктовом магазине Москва

Одновременно — несколько фронтов работ

Устройство ГКЛ-конструкций в продуктовом магазине Москва

Монтаж ГКЛ-конструкций — стены

Отделка ГКЛ в продуктовом магазине Москва — монтаж гипсокартонных перегородок

Монтаж ГКЛ-перегородок и отделка стен

ГКЛ-конструкции — отделка и выравнивание

Укладка плитки в продуктовом магазине Москва — торговый зал

Укладка плитки в торговом зале

Устройство плиточного пола в продуктовом магазине Москва

Плиточные работы — ровная укладка по плану

Подсобные помещения: металлопрофиль и отбойники

Подсобные помещения в продуктовом магазине — это зона, которую клиент не видит, но которая напрямую влияет на работу магазина. Здесь хранится товар, ходят тележки с грузами, и поверхности должны выдерживать удары.

Стены подсобных обшиты белым металлопрофилем — гигиенично, прочно, легко моется. По периметру — отбойники из трубы 20×40: защищают стены от тележек и паллет. Это стандарт для сетевого ретейла, и здесь мы его выдержали в полной мере.

Подсобные помещения продуктового магазина Москва — готовая отделка металлопрофилем

Подсобные — белый металлопрофиль и отбойники из трубы

Устройство перегородок в подсобных помещениях

Помещение продуктового магазина до ремонта Москва — вид 2

Исходное состояние одного из помещений

Монтаж ГКЛ-каркаса — формирование итоговой планировки

Смета: из чего складываются 2,8 млн рублей

Капитальный ремонт торгового помещения 600 м² — это серьёзный бюджет. Ниже — фактическая разбивка по статьям работ и материалов. Часть материалов (противопожарные и металлические двери, входной тамбур) поставлялась заказчиком — это давальческий материал, не включённый в смету.

Вид работ / материалы	Объём	Стоимость
Демонтаж полный + вывоз мусора	600 м²	180 000 ₽
Возведение перегородок из ГКЛ	350 п.м.	210 000 ₽
Стяжка ЦПС (заливка + материалы)	600 м²	360 000 ₽
Электромонтаж полный (кабель, щиты, фурнитура)	2+ км	480 000 ₽
Монтаж отопления (трубы, радиаторы, работа)	—	210 000 ₽
Отделка стен: ГКЛ, штукатурка, покраска	1 200 м²	360 000 ₽
Укладка плитки (материалы + работа)	600 м²	480 000 ₽
Подсобные: металлопрофиль + отбойники	—	120 000 ₽
Зона разгрузки: пандус + козырёк (металл, сварка)	—	145 000 ₽
Осветительная инсталляция (светильники, монтаж)	—	95 000 ₽
Фасадные работы + наружная отделка	—	80 000 ₽
Финальный клининг	600 м²	60 000 ₽
Итого	600 м²	2 780 000 ₽

Стоимость — около 4 600 ₽/м² (работы + материалы). Двери противопожарные, металлические, входной тамбур — давальческий материал заказчика, в смете не учтены. Точную стоимость вашего объекта рассчитываем после бесплатного выезда.

Ремонт торгового зала продуктового магазина Москва — результат 1

Готово

Готовый торговый зал — вид 1

Ремонт торгового зала продуктового магазина Москва — результат 2

Готово

Готовый торговый зал — вид 2

Ремонт торгового зала продуктового магазина Москва — результат 3

Готово

Готовый торговый зал — вид 3

Проверки: как мы работали под постоянным контролем

За 28 дней объект посетили: участковый несколько раз, пожарная инспекция дважды, миграционная служба дважды, представители управляющей компании регулярно. И это не считая жильцов, которые приходили лично «проверить».

Каждый раз — без нарушений. Потому что мы готовились к этому заранее:

Все рабочие оформлены официально, документы в порядке
Уведомления о начале работ поданы в срок
Режим работы — строго по закону, никакого шума в запрещённое время
На площадке всегда присутствует ответственный прораб с документами
Вывоз мусора — только в согласованное время через согласованный въезд

Если вы планируете ремонт в жилом доме или в центре города — учитывайте, что административная нагрузка может быть такой же серьёзной, как и строительная. Выбирайте подрядчика, который к этому готов.

На что обращать внимание при ремонте торгового помещения

Документация до старта, а не после. В жилом доме или центре города — все разрешения, уведомления, документы на бригаду должны быть готовы в день начала работ. Иначе первая же проверка остановит стройку.
Параллельные фронты — единственный способ уложиться в срок. Пока сохнет стяжка — ведётся электрика. Пока сохнет шпаклёвка — укладывается плитка в других помещениях. Последовательная работа на 600 м² заняла бы вдвое больше времени.
Стяжка в холод — не проблема, если знать как. Тепловые пушки и плёнка — стандартный приём. Главное — не перегреть и не пересушить верхний слой раньше времени.
Давальческий материал — фиксируйте отдельно. Если часть материалов поставляет заказчик — это должно быть прописано в договоре: что, в каком объёме, в какие сроки. Иначе срыв поставки ляжет на плечи подрядчика.
Ответственность за срок — только письменно. Устные обещания не работают. Дата сдачи с финансовой ответственностью в договоре — это единственная гарантия, которая реально защищает ваш бизнес.

Заслуженная рекомендация от АО «Тандер» (Магнит)

АО «Тандер» (Магнит) — компания, которая сделала нас теми, кто мы есть

До «Тандера» мы были обычной строительной компанией. Работали качественно, старались в срок — но что такое настоящая сдача объекта сетевому ретейлу, не понимали. Казалось: сделал ровно, покрасил — принято. Оказалось, всё совсем иначе.

Первый их объект стал для нас настоящей школой. Технадзор, акты на скрытые работы, жёсткие этапы приёмки, ноль допущений — только документы и факты. Мы учились прямо на стройке. Они не меняли подрядчика — работали с нами, объясняли, указывали на ошибки, требовали исправлений. Это было жёстко. И это нас вырастило.

С АО «Тандер» мы реализовали более 20 объектов с 2022 года. Потом пути разошлись — у большой сети свои процессы. Но то, что они в нас вложили, осталось: дедлайн — день в день, смета — без рубля лишнего. Ни за ошибку в расчётах, ни за перерасход, возникший по нашей вине в ходе работ.

Сегодня этот стандарт работает в каждом нашем проекте — с любым заказчиком, в любом бюджете, не только с федеральными сетями.

Рекомендательное письмо сети Магнит — Инфитаут

Нажмите, чтобы увеличить

Вопросы о ремонте торговых помещений в Москве

Сколько стоит капитальный ремонт магазина 600 м² в Москве?

По данному объекту — около 2 780 000 ₽ (работы + материалы), это примерно 4 600 ₽/м². В стоимость не включены давальческие материалы заказчика (двери, тамбур). Точная цифра зависит от состояния помещения, объёма демонтажа и выбранных материалов. Рассчитываем после бесплатного выезда на объект.

Можно ли сделать ремонт в жилом доме в центре Москвы без проблем с проверками?

Можно, если подготовиться заранее. Все уведомления, документы на рабочих, разрешения — до первого дня работ. Режим работ — строго в рамках закона. На этом объекте мы прошли более 10 проверок без единого нарушения и штрафа. Главное — выбрать подрядчика, который понимает специфику работы в центре города.

Сколько времени занимает капитальный ремонт магазина 500–700 м²?

При организации параллельных фронтов работ — от 25 до 40 рабочих дней в зависимости от объёма. На данном объекте 600 м² мы уложились в 28 дней. Срок фиксируется в договоре с финансовой ответственностью за задержку.

Что такое давальческий материал и как это влияет на смету?

Давальческий материал — это материалы, которые поставляет сам заказчик, а подрядчик только монтирует. На этом объекте заказчик сам привёз противопожарные двери, металлические двери и входной тамбур. Важно: сроки поставки давальческих материалов должны быть прописаны в договоре — иначе задержка поставки может сорвать общий график.

Как ускорить сушку цементно-песчаной стяжки?

Оптимальные условия: +20...+25°C, влажность 60–70%, вентиляция без сквозняков. В холодный период: тепловые пушки для подъёма температуры до +18–20°C и укрытие плёнкой — это предотвращает преждевременное испарение влаги с поверхности и обеспечивает равномерную гидратацию цемента. Не форсируйте сушку выше +30°C — стяжка даст трещины.